居住用・事業用を問わず、賃貸物件の借主には造作買取請求権という権利があります。
この造作買取請求権は、どのようなケースで行使できるものなのでしょうか。
今回は事業用の賃貸物件をお探しの方に向けて、造作買取請求権とはなにか、造作買取請求権が行使できないケースと契約につけられる特約についてご紹介します。
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事業用賃貸物件の造作買取請求権とは？対象となるのは？
造作買取請求権とは、入居中に借主が建物に付け加えた設備を、退去時にオーナーに時価で買い取るよう請求する権利のことです。
一見、一方的な請求のようにも感じられますが、これは借地借家法第33条で正当な権利として定められています。
そのため、要件を満たしている限り、オーナーは造作を買い取らなければなりません。
対象となる造作は、建物に付加されており容易に取り外せないもの、借主が所有しているもの、建物の使用に客観的に便益となるものです。
借地借家法では、具体的な造作の例として畳や建具を挙げています。
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事業用賃貸物件で造作買取請求権を行使できないケースとは？
事業用賃貸物件でも、造作買取請求権が行使できないケースは珍しくありません。
まず、家具や家電など取り外しが可能で、建物から取り外しても価値が減少しないものは対象外です。
さらに、特定の業種でしか使用できない造作など、客観的に見て、建物の価値を高めるものではない場合も認められません。
そのほか、建物と一体化していて借主が所有しているとはいえない造作や、貸主に設置の同意を得ていない造作も買取を請求することは難しいでしょう。
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事業用賃貸物件の造作買取請求権に関する特約とは？
オーナーにとってはリスクとなり得る造作買取請求権を回避するために、賃貸借契約に特約をつけている物件も珍しくありません。
特約とは「借家人は造作買取請求権を放棄する」という内容で、法律でも認められています。
旧借家法においては、造作買取請求権は強行規定でしたが、平成4年8月1日に施行された借地借家法では特約も有効であるとされています。
そのため、事業用賃貸物件で造作を検討される場合は、特約の有無を事前に確認しておきましょう。
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まとめ
居住用・事業用賃貸物件のどちらも、退去するにあたり、要件を満たした造作の買取をオーナーに請求する権利が法律で認めています。
ただし、特約が付いている場合は権利を行使できないため、退去に備えてあらかじめ賃貸借契約書を確認しておきましょう。
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